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¿Qué gastos la hipoteca se pueden reclamar?

Mar 5, 2018

El Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre los gastos derivados de la constitución de una hipoteca. En su última sentencia, ha apoyado a los bancos y no ha visto abusivo el impuesto asociado de la constitución de la hipoteca, ha aclarado algo más la vía de las reclamaciones judiciales. Afirma que el impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) correrán a cargo de los consumidores. Pero hay un matiz: por el timbre de los documentos notariales, el impuesto correspondiente a la matriz se abonará por partes iguales entre prestamista y prestatario, y el correspondiente a las copias, por quien las solicite.

¿Qué gastos hipotecarios se pueden reclamar?

Cuando se financia la compra de una vivienda, existen dos tipos de gastos de formalización que hay que abonar:

• los de compraventa, asociados a la escritura de la propiedad del inmueble
• los gastos de constitución de la hipoteca

Tras la decisión del Tribunal Supremo, los gastos iniciales no tendrían por qué ser aplicados en su totalidad a los consumidores, pero sí algunos:

-Gastos notariales: suelen representar entre el 0,1% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria más el coste por hoja de las escrituras. 

-Copias: la factura recaerá sobre el que las solicite.

-Gestoría: el coste no está regulado por ley. 

-Coste del registro: no suele superar el 0,2% de la factura.

-Tasación: se pueden recuperar los gastos de tasación de la vivienda si el banco impuso los servicios de una empresa para tasar el inmueble.

Asimismo, varios jueces han sentenciado que la tasación es un servicio accesorio que interesa principalmente al banco y que el cliente no debe pagar, así que también se podría reclamar la devolución de lo abonado por este concepto bajo ese argumento legal.

-Tributos: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) depende de cada comunidad autónoma y puede oscilar entre el 0,5% y el 1,5%. Es el gasto más elevado de la constitución del préstamo, en torno a un 75% del total.

¿Quién puede reclamar los gastos?

Cualquier consumidor que tenga vigente un préstamo hipotecario o incluso que haya terminado de pagarlo.

¿Cómo es el proceso? ¿Qué plazo hay para presentar la reclamación?

El plazo máximo del que disponen los consumidores para presentar sus reclamaciones ha sido objeto de mucha controversia legal. La corriente mayoritaria es la de que no existe una fecha límite.

Pasos para exigir la devolución

1. Reunir la documentación: recopilar las facturas de las partidas abonadas tras la formalización del contrato.  Escritura del préstamos hipotecario, facturas del notario, del registro, del tasado y el justirifante de pago del  Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (modelo 600). Son las que la gestora entregó unas semanas o meses después de firmar el préstamo hipotecario.

2. Interponer una reclamación ante el servicio de atención al cliente de la entidad. En principio, el banco debería responder en un plazo de uno o dos meses.

3. Si no responden o deniegan la solicitud, los expertos recomiendan elevar la queja al Banco de España. Este emitirá un dictamen sobre la situación de afectado en cuatro meses como máximo que, aunque no será vinculante, se podrá emplear para reclamar nuevamente a la entidad en cuestión.

4. Si el banco sigue sin aceptar la reclamación, el cliente pòdrá interponer una demanda en los juzgados. Eso sí, los expertos recomiendan valorar los pros y los contras de ir a juicio, ya que la victoria no está garantizada y, si se pierde, deberá abonar todas las costas asociadas al proceso.

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