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Apr 18, 2019 Conseguir Hipoteca

Cómo cancelar una hipoteca: qué hay que hacer

A pesar de ser uno de los productos financieros más utilizados por los españoles, la hipoteca sigue siendo muy desconocida en su mecanismo. Aunque hemos avanzado tanto en transparencia como en información a la hora de la contratación uno de estos puntos grises está en el momento contrario, en la cancelación tras el pago de la última cuota hipotecaria.

Una deuda que, tal y como se refleja en el propio nombre del producto “préstamo con garantía hipotecaria” tiene como uno de sus principales garantes un inmueble sobre el que recae una inscripción de deuda que protege y advierte a futuros compradores de la existencia de una deuda que recae sobre esta vivienda y que figurará en cualquier nota simple registral.

Por ello, es fundamental, incluso si no vamos a vender la vivienda de forma rápida que cancelemos esta hipoteca y dejemos este inmueble, que tanto esfuerzo nos ha costado pagar, libre de todas cargas. Estos son los pasos.

Certificado de cancelación de deuda
Es el primer paso que nos llevará a todos los siguientes y que, aunque es extensible a todo tipo de préstamos, solo lo solemos realizar en el caso de la hipoteca. Una vez terminada de pagar una deuda, debemos solicitar al banco un certificado de cancelación de este que nos servirá ante cualquier reclamación y en este caso para cancelar registralmente la hipoteca. Este certificado es gratuito, las entidades financieras no pueden cobrar importe alguno por su emisión.

La importancia de la cancelación Registral
Como ya hemos anticipado, el préstamo con garantía hipotecaria figura en el Registro de Propiedad de nuestra vivienda, para que en caso de cualquier posible compraventa se conozca la existencia de una deuda garantizada por el inmueble, por eso es altamente recomendable anular esta inscripción tan pronto cancelemos la deuda.

La cancelación registral no es obligatoria, de hecho, si pasan 21 años después de haber finalizado la hipoteca el propio Registro de la Propiedad lo hace de oficio. Pero hacerlo tiene claras ventajas, desde facilitar más fácilmente la compraventa a poder solicitar un nuevo préstamo garantizando el inmueble si así lo desea.

Procedimiento de cancelación registral
Los pasos son sencillos y el coste de la cancelación no es muy elevado, te lo explicamos:

1-    Entregar el certificado de cancelación de deuda que hemos obtenido del banco al notario y solicitar que realice una escritura de cancelación. Esta escritura firmarla un apoderado de la entidad financiera sin coste para nosotros.

2-    Realizar el levantamiento de la hipoteca con la Agencia Tributaria de tu Comunidad Autónoma, que es quien tiene transferido el Impuesto Sobre Actos Jurídicos Documentados. Es un acto formal, ya que desde el año 2001 la cancelación de una hipoteca no está sujeta a pago de impuestos. Esta escritura tendrá un coste variable del importe de la hipoteca y suele situarse entre unos 80-240 euros.

3-    Llevar la escritura de cancelación y el pago de impuesto al Registro de la Propiedad donde esté inscrito el inmueble. Unas dos semanas después tendrás el procedimiento finalizado. El coste es bajo, de unos 30 euros.

El procedimiento lo puedes hacer fácilmente sin ayuda de gestoría, ya que no es complejo, aunque si requiera unas horas de trámites y días de espera. Lo más importante es que de este momento tu vivienda se reflejará como libre de cargas con todos los beneficios que esto confiere.


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El euríbor sube levemente en septiembre, pero sigue abaratando las hipotecas

Un mes más, el euríbor vuelve a cerrar en negativo. El principal indicador de las hipotecas variables sube levemente este mes de septiembre al cerrar en el -0,34% (a falta de un día) en comparación con el dato registrado en agosto cuando marcó un -0,356%, el dato más bajo de su historia. Los ciudadanos que tengan que revisar su hipoteca a euríbor a 12 meses notarán una rebaja interesante en sus cuotas.

Muchos analistas consideraban que este mes el euríbor podría tocar fondo ya que en los primeros días cambió su tendencia bajista. Sin embargo, el índice parece estar llamado a romper con todas las previsiones. “En la reunión del Banco Central Europeo del jueves 5 de septiembre se esperaba una bajada de los tipos, pero no fue así lo que empujó el euríbor a subir”, señala Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro.com.

En este mes de septiembre, el euríbor llegó a registrar un -0,385% el 3 de septiembre, sin embargo, llegó a subir hasta el -0,298% el 20 de septiembre. Los siguientes días se estabilizó un poco y se quedó en la tendencia marcada desde agosto: rondando el -0,3%.

¿Cuánto se abarata mi hipoteca?
De esta manera, para una hipoteca media de 150.000 euros a 30 años, el hipotecado pagaba hace un año 470 euros de cuota. Con esta nueva caída del euríbor su mensualidad pasará a ser de 459,22 euros. Una rebaja mensual de 10,95 euros que en el conjunto del año suponen 131,1 euros menos de hipoteca. Para hacer este cálculo se ha tenido en cuenta un diferencial de euríbor +0,99%.

En el caso de un préstamo de 300.000 euros a 30 años, el descenso del indicador se nota un poco más. Estos hipotecados pagaban hasta ahora una cuota de 940,30 euros, con la revisión del euríbor pagarán 918,42 euros, lo que supone un ahorro mensual de 21,87 euros o 262,44 euros en el conjunto del año. Para hacer este cálculo se ha tenido en cuenta un diferencial de euríbor +0,99%.

Con un euríbor negativo, ¿hipoteca fija o variable?
Los españoles cada vez apuestan más por las hipotecas fijas frente a las variables, si tenemos en cuenta los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística correspondientes al mes de junio, el número de hipotecas fijas ya suponen el 44,5% del total de préstamos firmados. Este es el porcentaje más alto de la serie histórica. Cabe destacar que el dato de junio de 2018 era de 37,1% de fijas frente al 62,9% variables y hace dos años las hipotecas se repartían entre 34,9% de fijas y 65,1% de variables.

“La seguridad es el principal valor que aporta las hipotecas fijas. “Ahora también se ha sumado sus precios atractivos. En la actualidad la media del tipo fijo está en un 3%, hace apenas tres años estaba en el 3,5 y hace cuatro en el 4%. Esta rebaja en los tipos de interés fijos coincide con la caída del euríbor, primero a cero y después a terreno negativo”, comenta Simone Colombelli.

¿COMPENSA MÁS PAGAR UNA HIPOTECA O ALQUILAR?


Según el estudio “Radiografía del mercado de la vivienda 2018-2019” realizado por Fotocasa, el 63% de los españoles piensa que compensa más pagar una hipoteca que alquilar.

La fuerte subida de los alquileres durante los últimos años, especialmente en ciudades como Madrid y Barcelona, ha hecho que muchos españoles se planteen la decisión de comprar una vivienda en vez de alquilar, rompiendo así con la tendencia de los últimos años en los que el alquiler era la opción más valorada.

Los españoles cada vez tienen más razones para comprar una vivienda. Según se desprende del estudio, el 56% de los españoles piensa que “comprar una vivienda es una buena inversión”; el 49% cree que “una casa es la mejor herencia que puede dejar a sus hijos”; y el 42% considera que “pagar un alquiler es tirar el dinero”.

SE HA INCREMENTADO LA BÚSQUEDA DE VIVIENDA


El estudio revela que la búsqueda de vivienda, tanto para comprar como para alquilar, se ha visto incrementada durante el último año un 22%.

Las comunidades autónomas que han registrado mayores subidas en el sector de la compraventa son País Vasco (+20%), Madrid (+19%) y Andalucía (+16%). En cambio, en el mercado del alquiler los primeros puestos los ocupan Andalucía (+20%), Madrid (+19%) y Cataluña (17%).

También se ha podido observar que los precios se han incrementado un 1,8% en el caso de la vivienda de alquiler, y un 7,8% en el caso de la vivienda en venta.

AUMENTA LA PARTICIPACIÓN DE LOS JÓVENES


Durante 2019 la participación de los jóvenes en el mercado inmobiliario ha aumentado un 33%, lo que no se traduce en más jóvenes comprando o alquilando una vivienda.

Contrariamente a lo que se podría pensar, los jóvenes son más partidarios de comprar una vivienda antes que alquilar. Aun así, muchos jóvenes no pueden comprar ya que el poder adquisitivo de los españoles no es equivalente a la subida del precio de la vivienda.

Las soluciones pasan por crear empleo estable para crear seguridad al hacer frente al pago de una hipoteca, y proponer incentivos fiscales a los dueños de viviendas en alquiler para favorecer una estabilidad en los precios y facilitar así el acceso al alquiler.

¿Tú también piensas que comprar una vivienda es la mejor inversión? En Conseguir Hipoteca te asesoramos y te ayudamos durante todo el proceso.


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IVA al comprar vivienda nueva, todo lo que debe saber

Conoce de la mano de Conseguir Hipoteca los detalles acerca del IVA a la hora de adquirir una vivienda de nueva construcción.

Antes de detallar el IVA que corresponde pagar al adquirir una vivienda nueva, habrá que conocer de qué se trata cuando nos referimos a obra nueva. En este sentido, se entiende que la primera entrega de una vivienda se produce cuando la construcción o rehabilitación ha concluido (circunstancia que certifica el certificado de fin de obra firmado por el arquitecto y el aparejador correspondientes) y que se adquiere al promotor.

Hay una excepción. Si el promotor alquila las viviendas nuevas durante al menos dos años y luego son vendidas a una tercera persona, ésta no tendrá la obligación de tributar con IVA, y debería hacerlo mediante el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, al considerarse una segunda transmisión.

La compra de una vivienda nueva implica la obligación de que el comprador soporte el IVA. El pago se hará directamente al vendedor, que está obligado a ingresar el importe del impuesto en la Hacienda Pública.

¿Cuánto es el IVA en vivienda nueva?

El tipo del IVA para una vivienda nueva es del 10 % de su importe escriturado, excepto si se trata de viviendas de protección oficial en régimen especial o de promoción pública, casos en los que la tributación es del 4 %. Los mismos tipos se aplican en el caso de las plazas de garaje (con un máximo de dos unidades) y en los otros anexos que se transmitan (por ejemplo, trasteros). En el resto de casos (por ejemplo, locales comerciales), se aplica el 21 % de IVA.

Nota simple en el registro de la propiedad, cómo pedirla

La nota simple informativa del registro de la propiedad es un documento en el que se recogen diferentes aspectos de la situación jurídica de un bien inmueble determinado. Se expide en la sede física del registro de la propiedad al que corresponda el inmueble, y también se puede solicitar en la web del colegio de registradores. Para conseguirla hay que pagar la tasa correspondiente.

Puedes solicitar este documento de la siguiente manera:

Para que los registradores puedan acceder a esa información, los interesados deberán disponer de una serie de datos, entre otros, que apuntamos a continuación:

Datos registrales

En este caso, las personas interesadas en obtener la nota simple deberán disponer del número de registro de la propiedad, así como el municipio y la ubicación concreta de esa finca. Esto permite a los registradores encontrar el inmueble en su base de datos.

También con el identificador único de finca registral

También es posible que encuentres todos los datos relacionados con esa vivienda si disponemos del identificador único de finca registral, conocido como Idufir. Gracias a este número, los registradores pueden encontrar una vivienda entre todas las construidas en el país. Cada vivienda dispone de un número único. Es básicamente como el número de documento nacional de identidad (DNI) que se asocia a cada inmueble. No será necesario tener más datos si disponemos del Idufir de la vivienda. De esta manera, se pueden consultar los datos de cualquier finca.

Cómo pedir una nota simple con datos del titular
Otra opción es realizar una búsqueda con los datos del titular. Para ello, precisaremos conocer el nombre completo del propietario, además del NIF del mismo. Es posible que esta búsqueda ofrezca unos resultados extensos, por lo que es posible que el registrador nos pida una mayor concreción pues ese titular podría disponer de más de una propiedad, y nos pedirá indicar en qué municipio o comunidad autónoma se encuentra la finca, entre otros muchos casos.

Otra opción interesante es buscar esa finca a través del servicio de geolocalización. Para ello, será necesario tener las coordenadas del inmueble (en la versión on line). Con ellas, es posible dar con el Idufir de la propiedad que queremos conocer.

Otros datos de relevancia y geolocalización
Pese a que es más complicada de llevar a cabo, también puedes realizar búsquedas con datos relacionados con la localización del inmueble. Es decir, deberemos disponer de la dirección completa del mismo. Debemos tener en cuenta que el Registro de la Propiedad dispone de una gran base de datos con todos los inmuebles del país, pero también que la información que tenemos podría no coincidir con la del registro. Por ello, es importante que la dirección a consultar sea la misma que la del Registro de la Propiedad.

Otra opción interesante es buscar esa finca a través del servicio de geolocalización. Para ello, será necesario tener las coordenadas del inmueble (en la versión on line). Con ellas, es posible dar con el Idufir de la propiedad que queremos conocer.

La información que hay en la nota simple del registro
Los aspectos que recoge la nota simple del registro de la propiedad tienen que ver con:

Titularidad. Conocer el propietario del inmueble, además de la participación de la finca en posibles zonas comunes.
Cargas. Información sobre posibles cargas, si la vivienda está hipotecada o tiene algún tipo de embargo. Las cargas que tenga el bien inmueble pasan a ser responsabilidad del nuevo propietario.
Descripción. Información acerca de las características de la finca, como su localización, la superficie útil y construida, la parcela, la división horizontal o el número de referencia catastral. Además, deberá constar si se dispone de algún tipo de régimen especial, como la protección pública.
¿Para qué sirve pedir una nota simple en el registro?
Pedir una nota simple en el registro de la propiedad tiene un valor meramente informativo. Pero, al mismo tiempo, puede servirte para conocer detalles relevantes sobre un bien inmueble que te interese comprar, como quién es su verdadero propietario o si cuenta con cargas de las que no tenías constancia. Además, a la hora de tasar una vivienda para pedir una hipoteca, el tasador te pedirá la nota simple, con fecha de validez menor a tres meses.

5 Claves para negociar tu Hipoteca

Los factores más relevantes en los que te debes de fijar a la hora de saber como negociar una hipoteca.

1- Consulta al menos 3 opciones hipotecarias

A no ser que seas un experto financiero, lo recomendable es consultar a una media de tres entidades financieras averiguando sus distintas condiciones hipotecarias.

Como consejo te decimos que desconfíes de aquellas que solo te mejoran las condiciones de su oferta en el caso de que les presentes otra mejor. Entendemos que el cliente debe de apreciar a aquella entidad que desde el principio le ofrece condiciones más ventajosas para él.

Podemos acudir a nuestra entidad bancaria de confianza en la que ya conocen nuestro perfil crediticio y posteriormente compararon otras opciones o acudir directamente con su respuesta a un asesor hipotecario.

2- Utiliza las nuevas tecnologías para tus búsquedas

La revolución tecnológica en el sector financiero es una realidad y actualmente existen múltiples herramientas a nuestro alcance que te permitirán agilizar y mejorar tus búsquedas.

Dentro de las búsquedas digitales de financiación o hipotecarias puede existir letra pequeña o “condiciones concretas que no estén especificadas” por lo que la información recibida debe de interpretarse como algo orientativo y no decisivo.

3- Visualiza tu futuro

La mayor parte de las Hipotecas se ofrecen a largo plazo de entre 20 y 35 años. Las ayer parte de los expertos recomiendan buscar la Hipoteca incluso antes que la vivienda ya que este tipo de préstamo será probablemente,  el compromiso financiero más importante que asumas en tu vida.

Hay que ser cosciente de todas y cada una de las condiciones que firmamos ya que en el momento presente pueden resultar irrelevantes pero ¿podrás soportarlas dentro de 20 años?

4- Aportación en Fondos Propios

¿Cuánto capital estas dispuesto a aportar de tus ahorros o fondos propios para la compra de tu vivienda? Hazte esta pregunta antes de comenzar la búsqueda de financiación. Una buena capacidad e ahorro te permitirá negociar unas mejores condiciones, pero por mucho que aportemos si nuestros ingresos no son estables, no valdrá de mucho.

5- Diferencial y productos Vinculados

Si estás buscando una hipoteca con un tipo de interés variable, el diferencial será la parte del precio que podrás negociar, ya que el referencial (Euribor) será una parte fija.

Lo mismo ocurrirá con el resto de los productos vinculantes como por ejemplo los seguros adicionales. Legalmente no estás obligado a contratarlos con la entidad que te conceda la hipoteca, sin embargo, el hecho de hacerlo con ellos, te dará mejores armas para ir reduciendo el precio.

Pasos a seguir para comprar un piso

Comprar una vivienda no es una decisión que tomar a la ligera. Sin duda, te enfrentas a una de las inversiones más importantes de tu vida y no puedes dejar nada a la improvisación. A continuación, te ofrecemos una guía con los pasos a seguir para comprar un piso.

Determina el presupuesto que puedes dedicar a la compra de tu vivienda

Antes de comprar un piso, es fundamental que fijes la cantidad puedes destinar cada mes a la inversión en tu propiedad.  Los expertos recomiendan que la cuota mensual de la hipoteca no supere 30 o el 35% de los ingresos del hogar para asumir los pagos cómodamente.

Ahorros de los que dispones

Sin un capital inicial de partida, te resultará complicado adquirir una vivienda. Si necesitas financiación, ten en cuenta que el banco suele solicitar al cliente recursos propios equivalentes al 30% del valor de tasación o compraventa de la casa.

Además, la operación suele encarecerse entre un 8% y un 12% (dependiendo de si la vivienda es nueva o usada) por los gastos asociados a la comprar y los impuestos.

Simplifica tu búsqueda

Teniendo claro qué presupuesto puedes invertir en tu futura vivienda, ya habrás dado un gran paso para perfilar tu búsqueda. Define en que zona te gustaría vivir, que características debe reunir el inmueble o si quieres una casa nueva o de segunda mano. Con estos parámetros, puedes ayudarte de los buscadores de pisos que hay en Internet para que tu búsqueda no resulte complicada. También puedes solicitar los servicios de una agencia de intermediación inmobiliaria, si te has centrado en vivienda usada, para que te ayuden a localizar el inmueble más apropiado y en el resto del proceso de compraventa.

Precauciones previas a la compra

Si te decantas por una casa de segunda mano, es recomendable asegurarse de que está libre de cargas para no llevarse sorpresas desagradables en el futuro. Lo más práctico es acudir al Registro de la Propiedad y pedir una nota informativa de la propiedad. En este documento, se nos indicará quiénes son los titulares de la vivienda, si pesa sobre ella alguna carga hipotecaria, si tiene pendiente un embargo, etc.

Localizar la mejor hipoteca

Si ya tienes claro cuál es la casa de tus sueños y necesitas financiación, tendrás que estudiar qué préstamo te resulta más económico. Con estos pasos a seguir para comprar un piso el éxito en tu elección está asegurado.

¿Qué diferencia hay entre el TIN y la TAE?

A la hora de elegir una hipoteca es muy importante comparar las ofertas de diferentes entidades financieras para encontrar el préstamo que mejor se adapte a nuestras necesidades.

Una vez elegido nuestro tipo de préstamo, variable o fijo, toca comprar las ofertas hipotecarias de las diferentes entidades. Lo más habitual es empezar miran el tipo de interés (TIN) de cada producto.

¿Cómo se comparan los TIN?

El TIN es el porcentaje que cobra la entidad bancaria por el dinero prestado al cliente, es decir, indica el coste efectivo de un producto financiero.

Este indicador no tiene en cuentas las comisiones del préstamo u otros gastos asociados. Con este indicador solo sabremos el dinero que tendremos que devolver a la entidad por le préstamo. Siempre hay que buscar un TIN lo más bajo posible porque nos estaremos ahorrando intereses.

¿Cómo se comparan las TAE?

La Tasa Anual Equivalente o TAE es el porcentaje que indica el coste o rendimiento efectivo de un producto financiero. La TAE incluye el tipo de interés nominal (TIN), las comisiones y gastos bancarios, así como el plazo de amortización.

De esta manera, la tasa anual equivalente ofrece información más clara y certera sobre el precio total a pagar por un producto financiero, por lo que resulta más útil para comparar entre la oferta disponible.

¿Entonces cómo debo elegir mi hipoteca? En caso de dos tipos de interés iguales, habría que escoger el producto con la TAE más baja porque nos indica que el coste total del préstamo es más barato. Aunque los primero que se mira es el TIN siempre hay que pensar que la TAE tiene que ser lo más baja posible porque ahí es donde se calcula es coste total de los préstamos hipotecarios.

La TAE siempre va a ser más alta que el TIN porque en su calculo está el TIN más los costes añadidos a la hipoteca. Es imposible encontrar una oferta hipotecaria con una TAE más baja que el TIN.

En los préstamos variables, el TIN será el diferencial que habrá que sumar al euríbor. En estos casos la TAE también es variable porque no se puede definir el coste total del préstamo con un tipo de interés que no sea fijo. Al igual que en préstamo fijo, siempre hay que buscar ofertas con los diferenciales más bajos.



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