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Jun 8, 2019 Conseguir Hipoteca

Todo lo que debes saber del Euríbor

El Euríbor, un término ligado completamente a las hipotecas y que seguramente habrás escuchado incansablemente en cualquier medio de comunicación, pero del que no hayas prestado mucha atención hasta que te has planteado la compra de una vivienda, y en definitiva la financiación de la misma. En esta nueva entrada de nuestro blog, queremos ayudarte arrojando luz ante este término.

¿Qué es el Euríbor?

European Interbank Offered Rate, son las palabras inglesas de las que proviene el término Euríbor, traducido al español: Tipo de Interés Interbancario Europeo. Ahora que ya sabes su nombre y apellido, vamos a conocerlo mejor:

El Euríbor es el tipo de interés que pagan los bancos de la zona euro por prestarse dinero; es decir, el precio que los propios bancos ponen al dinero.

El Euríbor se utiliza para calcular el interés de productos como créditos personales, depósitos bancarios o préstamos hipotecarios; existiendo diferentes tipos: a una semana, a un mes, a seis meses o a un año... pero nos centraremos en este último de doce meses, ya que es el referente utilizado a la hora del cálculo de hipotecas.


¿Cómo se calcula el Euríbor?

El Euríbor es un índice que se actualiza y varía cada día. Para poder proceder a su cálculo, la agencia de noticias Reuters, solicita sus tipos de interés a las 60 entidades financieras más importantes de la eurozona (elegidas por la Federación de Bancos Europeos).

Dichas entidades tienen la responsabilidad de enviar los datos antes de las 10:45 horas, los cuales podrán ser revisados y corregidos hasta las 11:00. A partir de esa hora, la agencia elimina el 15% más alto y más bajo de los tipos de interés, efectuando la media aritmética del resto.

Tras la realización de todo este proceso, Reuters publica los resultados en su página Telerate. 

evolucion_euribor


¿Cómo afecta el Euríbor a mi hipoteca?

En cuanto a lo que a nuestra hipoteca se refiere, la caída del Euríbor abaratará la cuota del préstamo; en cambio, su subida encarecerá el pago.

Actualmente, el Euríbor acumula más de tres años y medio en negativo. Tanto es así, que este índice marcó un nuevo mínimo histórico el pasado Agosto, hasta alcanzar el -0,373%; aunque ha remontado hasta -0,339% en el cierre de Septiembre.

¿Hipoteca fija o hipoteca variable?

La compra de un nuevo hogar, trae consigo muchas cuestiones a plantear. A la hora de buscar financiación para adquirir un inmueble, una de las principales preguntas que muchos nos hacemos es si decantarnos por una hipoteca fija, o por el contrario, optar mejor por una hipoteca variable.

Antes de entrar en más detalles, queremos recalcar que no hay una que sea mejor que la otra, sino que puede depender de nuestra situación económica y tolerancia al riesgo.

Una hipoteca a tipo fijo garantiza seguridad a largo plazo, aunque supone un gasto mayor en los primeros años. Un préstamo hipotecario variable es inicialmente más barato, aunque a largo plazo, nos depararía riesgo por la situación cambiante del Euríbor en los siguientes años, lo que podría modificar la cuantía que pagaremos por nuestra hipoteca.

 

Ventajas y desventajas de una Hipoteca Fija

Si a la hora de comprar tu vivienda quisieres decantarte por este tipo de hipoteca, deberías saber:

  • Como su propio nombre indica, garantizan una cuota fija sin importar como evolucione la economía global. Por lo que desde el primer momento sabrás lo que vas a pagar mientras que dure el préstamo.
  • Antes de la crisis los bancos ofrecían un interés del casi el 7%. Actualmente podemos encontrar hipotecas fijas por debajo del 3%, o incluso del 2% si tenemos plazos más cortos.
  • Por el contrario, tienen una comisión de apertura más cara.


Ventajas y desventajas de una Hipoteca Variable
En cuanto a lo que este tipo de hipoteca nos concierne, estas son algunas de las claves que debes conocer antes de contratarlas:

  • Actualmente, tienen intereses más bajos, ya que el Euríbor, está en negativo; por lo que a corto plazo son una opción más económica.
  • Generalmente incluyen menos comisiones. Los préstamos sujetos a variaciones del Euríbor no tienen comisión por riesgo de tipo de interés.
  • No garantizan la cuota que tendrás que pagar dentro de unos años.

Si aún tienes dudas acerca de este tema, en Conseguir Hipoteca, estaremos encantados de asesorarte en cualquier cuestión que se te plantee a la hora de adquirir la mejor hipoteca acorde con tu situación. ¡Consúltanos!

¿Por qué podría interesarme subrogar la hipoteca?

La subrogación de la hipoteca puede ser muy interesante para todos aquellos ciudadanos que firmaron su hipoteca después del 1 de enero de 2013, los que lo hicieron antes de esta fecha pueden declarase en la renta la vivienda por lo que la subrogación puede ser menos interesante.

En los años 2013, 2014, 2015, 2016 e incluso algunos meses de 2017, los tipos medios de las hipotecas en España estaban por encima del 3%. En algunos casos como en 2013, el tipo medio de estos préstamos superaba el 4%. Ahora, la media de los tipos está en el 2,6% por lo que es más fácil encontrar tipos más bajos que facilitan la subrogación de una hipoteca.

La subrogación podría ser interesante para todos aquellos ciudadanos que tienen un tipo fijo superior al 3% o un variable superior al 0,99%. Estos hipotecados, comparando, pueden encontrar un mejor tipo de interés para su préstamo.

Este momento también puede ser muy interesante para los hipotecados que quieran una hipoteca fija y en la actualidad su préstamo sea variable. Los tipos fijos están en uno de sus mejores momentos y se pueden encontrar grandes ofertas.

La principal razón para subrogar la hipoteca es la mejora en las condiciones en su préstamo. Pagar menos cuota al mes o cambiar de un tipo de interés variable a uno fijo que le ofrezca más seguridad. Con la nueva Ley Hipotecaria de junio de 2019, la subrogación no tiene ningún coste para el hipotecado, solo existe una comisión del 0,15% para aquellos que quieran subrogar su préstamo en los tres primeros años de vida del mismo.

¿Qué es la subrogación de deudor y de acreedor?
La subrogación de deudor consiste en cambiar el titular de una hipoteca. Este cambio puede ser muy interesante en una compraventa de viviendas cuando el vendedor cuenta con muy buenas condiciones en el préstamo y el comprador prefiere asumir el suyo antes de cancelarlo y buscar una nueva hipoteca. La ventaja de esta subrogación es no tener que formalizar un nuevo préstamo hipotecario. La desventaja es que el comprador deberá asumir las condiciones pactadas con el banco por parte del vendedor.

La subrogación de acreedor se produce cuando un hipotecado quiere mejorar las condiciones de su hipoteca. Mejorar su tipo de interés o cambiar de un tipo variable a un tipo fijo son algunos de los motivos por los que un cliente quiere cambiar su hipoteca de un banco a otro. La principal ventaja de esta subrogación es la mejora en las condiciones del préstamo.  La desventaja es comparar las ofertas de las diferentes entidades financieras, algo que se soluciona de forma rápida con la ayuda de un comparador financiero como iAhorro.com.

¿Cómo es el proceso para subrogar en los dos casos (al deudor y al acreedor)?
A la hora de proceder a cualquier subrogación, lo más importante es que el hipotecado no tenga ninguna deuda pendiente con su banco y los pagos de las mensualidades estén al corriente.

En el caso de una subrogación de acreedor, el hipotecado deberá contactar con una o varias entidades financieras para que analicen su situación financiera y puedan darle una oferta para su hipoteca.

Cómo cancelar una hipoteca: qué hay que hacer

A pesar de ser uno de los productos financieros más utilizados por los españoles, la hipoteca sigue siendo muy desconocida en su mecanismo. Aunque hemos avanzado tanto en transparencia como en información a la hora de la contratación uno de estos puntos grises está en el momento contrario, en la cancelación tras el pago de la última cuota hipotecaria.

Una deuda que, tal y como se refleja en el propio nombre del producto “préstamo con garantía hipotecaria” tiene como uno de sus principales garantes un inmueble sobre el que recae una inscripción de deuda que protege y advierte a futuros compradores de la existencia de una deuda que recae sobre esta vivienda y que figurará en cualquier nota simple registral.

Por ello, es fundamental, incluso si no vamos a vender la vivienda de forma rápida que cancelemos esta hipoteca y dejemos este inmueble, que tanto esfuerzo nos ha costado pagar, libre de todas cargas. Estos son los pasos.

Certificado de cancelación de deuda
Es el primer paso que nos llevará a todos los siguientes y que, aunque es extensible a todo tipo de préstamos, solo lo solemos realizar en el caso de la hipoteca. Una vez terminada de pagar una deuda, debemos solicitar al banco un certificado de cancelación de este que nos servirá ante cualquier reclamación y en este caso para cancelar registralmente la hipoteca. Este certificado es gratuito, las entidades financieras no pueden cobrar importe alguno por su emisión.

La importancia de la cancelación Registral
Como ya hemos anticipado, el préstamo con garantía hipotecaria figura en el Registro de Propiedad de nuestra vivienda, para que en caso de cualquier posible compraventa se conozca la existencia de una deuda garantizada por el inmueble, por eso es altamente recomendable anular esta inscripción tan pronto cancelemos la deuda.

La cancelación registral no es obligatoria, de hecho, si pasan 21 años después de haber finalizado la hipoteca el propio Registro de la Propiedad lo hace de oficio. Pero hacerlo tiene claras ventajas, desde facilitar más fácilmente la compraventa a poder solicitar un nuevo préstamo garantizando el inmueble si así lo desea.

Procedimiento de cancelación registral
Los pasos son sencillos y el coste de la cancelación no es muy elevado, te lo explicamos:

1-    Entregar el certificado de cancelación de deuda que hemos obtenido del banco al notario y solicitar que realice una escritura de cancelación. Esta escritura firmarla un apoderado de la entidad financiera sin coste para nosotros.

2-    Realizar el levantamiento de la hipoteca con la Agencia Tributaria de tu Comunidad Autónoma, que es quien tiene transferido el Impuesto Sobre Actos Jurídicos Documentados. Es un acto formal, ya que desde el año 2001 la cancelación de una hipoteca no está sujeta a pago de impuestos. Esta escritura tendrá un coste variable del importe de la hipoteca y suele situarse entre unos 80-240 euros.

3-    Llevar la escritura de cancelación y el pago de impuesto al Registro de la Propiedad donde esté inscrito el inmueble. Unas dos semanas después tendrás el procedimiento finalizado. El coste es bajo, de unos 30 euros.

El procedimiento lo puedes hacer fácilmente sin ayuda de gestoría, ya que no es complejo, aunque si requiera unas horas de trámites y días de espera. Lo más importante es que de este momento tu vivienda se reflejará como libre de cargas con todos los beneficios que esto confiere.


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El euríbor sube levemente en septiembre, pero sigue abaratando las hipotecas

Un mes más, el euríbor vuelve a cerrar en negativo. El principal indicador de las hipotecas variables sube levemente este mes de septiembre al cerrar en el -0,34% (a falta de un día) en comparación con el dato registrado en agosto cuando marcó un -0,356%, el dato más bajo de su historia. Los ciudadanos que tengan que revisar su hipoteca a euríbor a 12 meses notarán una rebaja interesante en sus cuotas.

Muchos analistas consideraban que este mes el euríbor podría tocar fondo ya que en los primeros días cambió su tendencia bajista. Sin embargo, el índice parece estar llamado a romper con todas las previsiones. “En la reunión del Banco Central Europeo del jueves 5 de septiembre se esperaba una bajada de los tipos, pero no fue así lo que empujó el euríbor a subir”, señala Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro.com.

En este mes de septiembre, el euríbor llegó a registrar un -0,385% el 3 de septiembre, sin embargo, llegó a subir hasta el -0,298% el 20 de septiembre. Los siguientes días se estabilizó un poco y se quedó en la tendencia marcada desde agosto: rondando el -0,3%.

¿Cuánto se abarata mi hipoteca?
De esta manera, para una hipoteca media de 150.000 euros a 30 años, el hipotecado pagaba hace un año 470 euros de cuota. Con esta nueva caída del euríbor su mensualidad pasará a ser de 459,22 euros. Una rebaja mensual de 10,95 euros que en el conjunto del año suponen 131,1 euros menos de hipoteca. Para hacer este cálculo se ha tenido en cuenta un diferencial de euríbor +0,99%.

En el caso de un préstamo de 300.000 euros a 30 años, el descenso del indicador se nota un poco más. Estos hipotecados pagaban hasta ahora una cuota de 940,30 euros, con la revisión del euríbor pagarán 918,42 euros, lo que supone un ahorro mensual de 21,87 euros o 262,44 euros en el conjunto del año. Para hacer este cálculo se ha tenido en cuenta un diferencial de euríbor +0,99%.

Con un euríbor negativo, ¿hipoteca fija o variable?
Los españoles cada vez apuestan más por las hipotecas fijas frente a las variables, si tenemos en cuenta los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística correspondientes al mes de junio, el número de hipotecas fijas ya suponen el 44,5% del total de préstamos firmados. Este es el porcentaje más alto de la serie histórica. Cabe destacar que el dato de junio de 2018 era de 37,1% de fijas frente al 62,9% variables y hace dos años las hipotecas se repartían entre 34,9% de fijas y 65,1% de variables.

“La seguridad es el principal valor que aporta las hipotecas fijas. “Ahora también se ha sumado sus precios atractivos. En la actualidad la media del tipo fijo está en un 3%, hace apenas tres años estaba en el 3,5 y hace cuatro en el 4%. Esta rebaja en los tipos de interés fijos coincide con la caída del euríbor, primero a cero y después a terreno negativo”, comenta Simone Colombelli.

¿COMPENSA MÁS PAGAR UNA HIPOTECA O ALQUILAR?


Según el estudio “Radiografía del mercado de la vivienda 2018-2019” realizado por Fotocasa, el 63% de los españoles piensa que compensa más pagar una hipoteca que alquilar.

La fuerte subida de los alquileres durante los últimos años, especialmente en ciudades como Madrid y Barcelona, ha hecho que muchos españoles se planteen la decisión de comprar una vivienda en vez de alquilar, rompiendo así con la tendencia de los últimos años en los que el alquiler era la opción más valorada.

Los españoles cada vez tienen más razones para comprar una vivienda. Según se desprende del estudio, el 56% de los españoles piensa que “comprar una vivienda es una buena inversión”; el 49% cree que “una casa es la mejor herencia que puede dejar a sus hijos”; y el 42% considera que “pagar un alquiler es tirar el dinero”.

SE HA INCREMENTADO LA BÚSQUEDA DE VIVIENDA


El estudio revela que la búsqueda de vivienda, tanto para comprar como para alquilar, se ha visto incrementada durante el último año un 22%.

Las comunidades autónomas que han registrado mayores subidas en el sector de la compraventa son País Vasco (+20%), Madrid (+19%) y Andalucía (+16%). En cambio, en el mercado del alquiler los primeros puestos los ocupan Andalucía (+20%), Madrid (+19%) y Cataluña (17%).

También se ha podido observar que los precios se han incrementado un 1,8% en el caso de la vivienda de alquiler, y un 7,8% en el caso de la vivienda en venta.

AUMENTA LA PARTICIPACIÓN DE LOS JÓVENES


Durante 2019 la participación de los jóvenes en el mercado inmobiliario ha aumentado un 33%, lo que no se traduce en más jóvenes comprando o alquilando una vivienda.

Contrariamente a lo que se podría pensar, los jóvenes son más partidarios de comprar una vivienda antes que alquilar. Aun así, muchos jóvenes no pueden comprar ya que el poder adquisitivo de los españoles no es equivalente a la subida del precio de la vivienda.

Las soluciones pasan por crear empleo estable para crear seguridad al hacer frente al pago de una hipoteca, y proponer incentivos fiscales a los dueños de viviendas en alquiler para favorecer una estabilidad en los precios y facilitar así el acceso al alquiler.

¿Tú también piensas que comprar una vivienda es la mejor inversión? En Conseguir Hipoteca te asesoramos y te ayudamos durante todo el proceso.


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IVA al comprar vivienda nueva, todo lo que debe saber

Conoce de la mano de Conseguir Hipoteca los detalles acerca del IVA a la hora de adquirir una vivienda de nueva construcción.

Antes de detallar el IVA que corresponde pagar al adquirir una vivienda nueva, habrá que conocer de qué se trata cuando nos referimos a obra nueva. En este sentido, se entiende que la primera entrega de una vivienda se produce cuando la construcción o rehabilitación ha concluido (circunstancia que certifica el certificado de fin de obra firmado por el arquitecto y el aparejador correspondientes) y que se adquiere al promotor.

Hay una excepción. Si el promotor alquila las viviendas nuevas durante al menos dos años y luego son vendidas a una tercera persona, ésta no tendrá la obligación de tributar con IVA, y debería hacerlo mediante el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, al considerarse una segunda transmisión.

La compra de una vivienda nueva implica la obligación de que el comprador soporte el IVA. El pago se hará directamente al vendedor, que está obligado a ingresar el importe del impuesto en la Hacienda Pública.

¿Cuánto es el IVA en vivienda nueva?

El tipo del IVA para una vivienda nueva es del 10 % de su importe escriturado, excepto si se trata de viviendas de protección oficial en régimen especial o de promoción pública, casos en los que la tributación es del 4 %. Los mismos tipos se aplican en el caso de las plazas de garaje (con un máximo de dos unidades) y en los otros anexos que se transmitan (por ejemplo, trasteros). En el resto de casos (por ejemplo, locales comerciales), se aplica el 21 % de IVA.

Nota simple en el registro de la propiedad, cómo pedirla

La nota simple informativa del registro de la propiedad es un documento en el que se recogen diferentes aspectos de la situación jurídica de un bien inmueble determinado. Se expide en la sede física del registro de la propiedad al que corresponda el inmueble, y también se puede solicitar en la web del colegio de registradores. Para conseguirla hay que pagar la tasa correspondiente.

Puedes solicitar este documento de la siguiente manera:

Para que los registradores puedan acceder a esa información, los interesados deberán disponer de una serie de datos, entre otros, que apuntamos a continuación:

Datos registrales

En este caso, las personas interesadas en obtener la nota simple deberán disponer del número de registro de la propiedad, así como el municipio y la ubicación concreta de esa finca. Esto permite a los registradores encontrar el inmueble en su base de datos.

También con el identificador único de finca registral

También es posible que encuentres todos los datos relacionados con esa vivienda si disponemos del identificador único de finca registral, conocido como Idufir. Gracias a este número, los registradores pueden encontrar una vivienda entre todas las construidas en el país. Cada vivienda dispone de un número único. Es básicamente como el número de documento nacional de identidad (DNI) que se asocia a cada inmueble. No será necesario tener más datos si disponemos del Idufir de la vivienda. De esta manera, se pueden consultar los datos de cualquier finca.

Cómo pedir una nota simple con datos del titular
Otra opción es realizar una búsqueda con los datos del titular. Para ello, precisaremos conocer el nombre completo del propietario, además del NIF del mismo. Es posible que esta búsqueda ofrezca unos resultados extensos, por lo que es posible que el registrador nos pida una mayor concreción pues ese titular podría disponer de más de una propiedad, y nos pedirá indicar en qué municipio o comunidad autónoma se encuentra la finca, entre otros muchos casos.

Otra opción interesante es buscar esa finca a través del servicio de geolocalización. Para ello, será necesario tener las coordenadas del inmueble (en la versión on line). Con ellas, es posible dar con el Idufir de la propiedad que queremos conocer.

Otros datos de relevancia y geolocalización
Pese a que es más complicada de llevar a cabo, también puedes realizar búsquedas con datos relacionados con la localización del inmueble. Es decir, deberemos disponer de la dirección completa del mismo. Debemos tener en cuenta que el Registro de la Propiedad dispone de una gran base de datos con todos los inmuebles del país, pero también que la información que tenemos podría no coincidir con la del registro. Por ello, es importante que la dirección a consultar sea la misma que la del Registro de la Propiedad.

Otra opción interesante es buscar esa finca a través del servicio de geolocalización. Para ello, será necesario tener las coordenadas del inmueble (en la versión on line). Con ellas, es posible dar con el Idufir de la propiedad que queremos conocer.

La información que hay en la nota simple del registro
Los aspectos que recoge la nota simple del registro de la propiedad tienen que ver con:

Titularidad. Conocer el propietario del inmueble, además de la participación de la finca en posibles zonas comunes.
Cargas. Información sobre posibles cargas, si la vivienda está hipotecada o tiene algún tipo de embargo. Las cargas que tenga el bien inmueble pasan a ser responsabilidad del nuevo propietario.
Descripción. Información acerca de las características de la finca, como su localización, la superficie útil y construida, la parcela, la división horizontal o el número de referencia catastral. Además, deberá constar si se dispone de algún tipo de régimen especial, como la protección pública.
¿Para qué sirve pedir una nota simple en el registro?
Pedir una nota simple en el registro de la propiedad tiene un valor meramente informativo. Pero, al mismo tiempo, puede servirte para conocer detalles relevantes sobre un bien inmueble que te interese comprar, como quién es su verdadero propietario o si cuenta con cargas de las que no tenías constancia. Además, a la hora de tasar una vivienda para pedir una hipoteca, el tasador te pedirá la nota simple, con fecha de validez menor a tres meses.



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