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Oct 3, 2019 Conseguir Hipoteca

Todo lo que debes saber del Euríbor

El Euríbor, un término ligado completamente a las hipotecas y que seguramente habrás escuchado incansablemente en cualquier medio de comunicación, pero del que no hayas prestado mucha atención hasta que te has planteado la compra de una vivienda, y en definitiva la financiación de la misma. En esta nueva entrada de nuestro blog, queremos ayudarte arrojando luz ante este término.

¿Qué es el Euríbor?

European Interbank Offered Rate, son las palabras inglesas de las que proviene el término Euríbor, traducido al español: Tipo de Interés Interbancario Europeo. Ahora que ya sabes su nombre y apellido, vamos a conocerlo mejor:

El Euríbor es el tipo de interés que pagan los bancos de la zona euro por prestarse dinero; es decir, el precio que los propios bancos ponen al dinero.

El Euríbor se utiliza para calcular el interés de productos como créditos personales, depósitos bancarios o préstamos hipotecarios; existiendo diferentes tipos: a una semana, a un mes, a seis meses o a un año... pero nos centraremos en este último de doce meses, ya que es el referente utilizado a la hora del cálculo de hipotecas.


¿Cómo se calcula el Euríbor?

El Euríbor es un índice que se actualiza y varía cada día. Para poder proceder a su cálculo, la agencia de noticias Reuters, solicita sus tipos de interés a las 60 entidades financieras más importantes de la eurozona (elegidas por la Federación de Bancos Europeos).

Dichas entidades tienen la responsabilidad de enviar los datos antes de las 10:45 horas, los cuales podrán ser revisados y corregidos hasta las 11:00. A partir de esa hora, la agencia elimina el 15% más alto y más bajo de los tipos de interés, efectuando la media aritmética del resto.

Tras la realización de todo este proceso, Reuters publica los resultados en su página Telerate. 

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¿Cómo afecta el Euríbor a mi hipoteca?

En cuanto a lo que a nuestra hipoteca se refiere, la caída del Euríbor abaratará la cuota del préstamo; en cambio, su subida encarecerá el pago.

Actualmente, el Euríbor acumula más de tres años y medio en negativo. Tanto es así, que este índice marcó un nuevo mínimo histórico el pasado Agosto, hasta alcanzar el -0,373%; aunque ha remontado hasta -0,339% en el cierre de Septiembre.

¿Hipoteca fija o hipoteca variable?

La compra de un nuevo hogar, trae consigo muchas cuestiones a plantear. A la hora de buscar financiación para adquirir un inmueble, una de las principales preguntas que muchos nos hacemos es si decantarnos por una hipoteca fija, o por el contrario, optar mejor por una hipoteca variable.

Antes de entrar en más detalles, queremos recalcar que no hay una que sea mejor que la otra, sino que puede depender de nuestra situación económica y tolerancia al riesgo.

Una hipoteca a tipo fijo garantiza seguridad a largo plazo, aunque supone un gasto mayor en los primeros años. Un préstamo hipotecario variable es inicialmente más barato, aunque a largo plazo, nos depararía riesgo por la situación cambiante del Euríbor en los siguientes años, lo que podría modificar la cuantía que pagaremos por nuestra hipoteca.

 

Ventajas y desventajas de una Hipoteca Fija

Si a la hora de comprar tu vivienda quisieres decantarte por este tipo de hipoteca, deberías saber:

  • Como su propio nombre indica, garantizan una cuota fija sin importar como evolucione la economía global. Por lo que desde el primer momento sabrás lo que vas a pagar mientras que dure el préstamo.
  • Antes de la crisis los bancos ofrecían un interés del casi el 7%. Actualmente podemos encontrar hipotecas fijas por debajo del 3%, o incluso del 2% si tenemos plazos más cortos.
  • Por el contrario, tienen una comisión de apertura más cara.


Ventajas y desventajas de una Hipoteca Variable
En cuanto a lo que este tipo de hipoteca nos concierne, estas son algunas de las claves que debes conocer antes de contratarlas:

  • Actualmente, tienen intereses más bajos, ya que el Euríbor, está en negativo; por lo que a corto plazo son una opción más económica.
  • Generalmente incluyen menos comisiones. Los préstamos sujetos a variaciones del Euríbor no tienen comisión por riesgo de tipo de interés.
  • No garantizan la cuota que tendrás que pagar dentro de unos años.

Si aún tienes dudas acerca de este tema, en Conseguir Hipoteca, estaremos encantados de asesorarte en cualquier cuestión que se te plantee a la hora de adquirir la mejor hipoteca acorde con tu situación. ¡Consúltanos!

¿Por qué podría interesarme subrogar la hipoteca?

La subrogación de la hipoteca puede ser muy interesante para todos aquellos ciudadanos que firmaron su hipoteca después del 1 de enero de 2013, los que lo hicieron antes de esta fecha pueden declarase en la renta la vivienda por lo que la subrogación puede ser menos interesante.

En los años 2013, 2014, 2015, 2016 e incluso algunos meses de 2017, los tipos medios de las hipotecas en España estaban por encima del 3%. En algunos casos como en 2013, el tipo medio de estos préstamos superaba el 4%. Ahora, la media de los tipos está en el 2,6% por lo que es más fácil encontrar tipos más bajos que facilitan la subrogación de una hipoteca.

La subrogación podría ser interesante para todos aquellos ciudadanos que tienen un tipo fijo superior al 3% o un variable superior al 0,99%. Estos hipotecados, comparando, pueden encontrar un mejor tipo de interés para su préstamo.

Este momento también puede ser muy interesante para los hipotecados que quieran una hipoteca fija y en la actualidad su préstamo sea variable. Los tipos fijos están en uno de sus mejores momentos y se pueden encontrar grandes ofertas.

La principal razón para subrogar la hipoteca es la mejora en las condiciones en su préstamo. Pagar menos cuota al mes o cambiar de un tipo de interés variable a uno fijo que le ofrezca más seguridad. Con la nueva Ley Hipotecaria de junio de 2019, la subrogación no tiene ningún coste para el hipotecado, solo existe una comisión del 0,15% para aquellos que quieran subrogar su préstamo en los tres primeros años de vida del mismo.

¿Qué es la subrogación de deudor y de acreedor?
La subrogación de deudor consiste en cambiar el titular de una hipoteca. Este cambio puede ser muy interesante en una compraventa de viviendas cuando el vendedor cuenta con muy buenas condiciones en el préstamo y el comprador prefiere asumir el suyo antes de cancelarlo y buscar una nueva hipoteca. La ventaja de esta subrogación es no tener que formalizar un nuevo préstamo hipotecario. La desventaja es que el comprador deberá asumir las condiciones pactadas con el banco por parte del vendedor.

La subrogación de acreedor se produce cuando un hipotecado quiere mejorar las condiciones de su hipoteca. Mejorar su tipo de interés o cambiar de un tipo variable a un tipo fijo son algunos de los motivos por los que un cliente quiere cambiar su hipoteca de un banco a otro. La principal ventaja de esta subrogación es la mejora en las condiciones del préstamo.  La desventaja es comparar las ofertas de las diferentes entidades financieras, algo que se soluciona de forma rápida con la ayuda de un comparador financiero como iAhorro.com.

¿Cómo es el proceso para subrogar en los dos casos (al deudor y al acreedor)?
A la hora de proceder a cualquier subrogación, lo más importante es que el hipotecado no tenga ninguna deuda pendiente con su banco y los pagos de las mensualidades estén al corriente.

En el caso de una subrogación de acreedor, el hipotecado deberá contactar con una o varias entidades financieras para que analicen su situación financiera y puedan darle una oferta para su hipoteca.

Cómo cancelar una hipoteca: qué hay que hacer

A pesar de ser uno de los productos financieros más utilizados por los españoles, la hipoteca sigue siendo muy desconocida en su mecanismo. Aunque hemos avanzado tanto en transparencia como en información a la hora de la contratación uno de estos puntos grises está en el momento contrario, en la cancelación tras el pago de la última cuota hipotecaria.

Una deuda que, tal y como se refleja en el propio nombre del producto “préstamo con garantía hipotecaria” tiene como uno de sus principales garantes un inmueble sobre el que recae una inscripción de deuda que protege y advierte a futuros compradores de la existencia de una deuda que recae sobre esta vivienda y que figurará en cualquier nota simple registral.

Por ello, es fundamental, incluso si no vamos a vender la vivienda de forma rápida que cancelemos esta hipoteca y dejemos este inmueble, que tanto esfuerzo nos ha costado pagar, libre de todas cargas. Estos son los pasos.

Certificado de cancelación de deuda
Es el primer paso que nos llevará a todos los siguientes y que, aunque es extensible a todo tipo de préstamos, solo lo solemos realizar en el caso de la hipoteca. Una vez terminada de pagar una deuda, debemos solicitar al banco un certificado de cancelación de este que nos servirá ante cualquier reclamación y en este caso para cancelar registralmente la hipoteca. Este certificado es gratuito, las entidades financieras no pueden cobrar importe alguno por su emisión.

La importancia de la cancelación Registral
Como ya hemos anticipado, el préstamo con garantía hipotecaria figura en el Registro de Propiedad de nuestra vivienda, para que en caso de cualquier posible compraventa se conozca la existencia de una deuda garantizada por el inmueble, por eso es altamente recomendable anular esta inscripción tan pronto cancelemos la deuda.

La cancelación registral no es obligatoria, de hecho, si pasan 21 años después de haber finalizado la hipoteca el propio Registro de la Propiedad lo hace de oficio. Pero hacerlo tiene claras ventajas, desde facilitar más fácilmente la compraventa a poder solicitar un nuevo préstamo garantizando el inmueble si así lo desea.

Procedimiento de cancelación registral
Los pasos son sencillos y el coste de la cancelación no es muy elevado, te lo explicamos:

1-    Entregar el certificado de cancelación de deuda que hemos obtenido del banco al notario y solicitar que realice una escritura de cancelación. Esta escritura firmarla un apoderado de la entidad financiera sin coste para nosotros.

2-    Realizar el levantamiento de la hipoteca con la Agencia Tributaria de tu Comunidad Autónoma, que es quien tiene transferido el Impuesto Sobre Actos Jurídicos Documentados. Es un acto formal, ya que desde el año 2001 la cancelación de una hipoteca no está sujeta a pago de impuestos. Esta escritura tendrá un coste variable del importe de la hipoteca y suele situarse entre unos 80-240 euros.

3-    Llevar la escritura de cancelación y el pago de impuesto al Registro de la Propiedad donde esté inscrito el inmueble. Unas dos semanas después tendrás el procedimiento finalizado. El coste es bajo, de unos 30 euros.

El procedimiento lo puedes hacer fácilmente sin ayuda de gestoría, ya que no es complejo, aunque si requiera unas horas de trámites y días de espera. Lo más importante es que de este momento tu vivienda se reflejará como libre de cargas con todos los beneficios que esto confiere.


¡Consúltanos sin compromiso!
 



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