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Mar 5, 2019 Conseguir Hipoteca

Desventajas y ventajas de subrogar tu hipoteca

¿Es posible cambiar las condiciones de la hipoteca? Si, es posible gracias a la subrogación. Un tipo de interés alto, varias vinculaciones o simplemente no estar contento con tu entidad son algunos de los motivos por los que un cliente puede decidir mover su préstamo hipotecario de una entidad a otra.

La subrogación puede hacerse de dos maneras, una sería la de acreedor y se da cuando el titular del préstamo decide buscar otro banco para su hipoteca. En el caso de la subrogación de deudor, lo que cambia es el titular del préstamo manteniéndose el mismo banco.

¿Qué debemos saber?

Para realizar una subrogación hipotecaria se debe tener en cuenta que esta será más beneficiosa en los primeros años del préstamo porque al principio es cuando más intereses se pagan a la entidad financiera, según el sistema de amortización francés por el que se basan las hipotecas españolas. En este caso, si realizamos la subrogación en estos primeros años mejoraremos nuestro tipo de interés por lo que acabaremos pagando menos.

Para encontrar la mejor opción es necesario preguntar en distintas entidades y conseguir así las mejores condiciones posibles. Además, hay que tener en cuenta los gastos que supone la subrogación, para comprobar si compensará finalmente.

El banco puede realizar una contraoferta. Según la ley hipotecaría actual, si la entidad iguala las condiciones, la subrogación no podrá tener lugar. Sin embargo, con la nueva ley hipotecaria, se prevé que en Marzo de 2019 quedará suprimida la obligación de permanencia en el banco, así como los costes de la subrogación.

Ventajas:

· El objetivo de cambiar de banco un préstamo hipotecario es conseguir unas condiciones más favorables que se adapten mejor a la situación del hipotecado.

· Mejora de interés. Normalmente se suele buscar una reducción del coste de la hipoteca.

· Ampliar el plazo de amortización. Se podrá cambiar el periodo de tiempo para devolver la deuda, adaptando las cuotas mensuales a un precio más bajo.

· Eliminar cláusulas. En algunas ocasiones el préstamo conlleva cláusulas abusivas por parte de la entidad, que podrán eliminarse al llevar nuestra hipoteca a otro banco.

· Eliminar vinculaciones. Hay bancos que para firmar un préstamo hipotecario con su entidad obligan a cumplir una serie de condiciones. 

· No tienen comisión por cancelación.

Desventajas:

Con la actual ley hipotecaria hay varios gastos que el hipotecado deberá afrontar para realizar el cambio de banco. Por ello, el hecho de que la nueva entidad dé mejores condiciones, no quiere decir que se vaya a pagar menos tras haber finalizado el proceso.

Comisión por subrogación. No es necesario pagar la comisión por cancelación, sin embargo si habrá que pagar un porcentaje por el cambio.

Comisiones por gastos de la nueva hipoteca. Como por ejemplo la comisión de apertura, los gastos de tasación y de notaria,  la factura de la gestoría y los gastos por modificación de la inscripción en el registro de la propiedad.

¿Cómo bajar la cuota de mi hipoteca?

Bajar la cuota de nuestra hipoteca es posible, y puede sernos de utilidad cuando nos encontramos en una situación económica complicada. Existen diferentes métodos a los que podemos recurrir cuando necesitamos reducir los pagos mensuales de la hipoteca, siempre que seamos capaces de negociar con nuestra entidad.

 

Consejos para bajar el diferencial o la cuota de la hipoteca

A continuación, os mostramos una serie de consejos y alternativas que podemos valorar a la hora de bajar el diferencial o cuota de nuestra hipoteca. Debemos tener en cuenta que, aunque todos ellos son útiles si queremos ir algo más desahogados a fin de mes, también pueden conllevar una serie de costes (algunos a largo plazo) que debemos tener en cuenta.

Alargar el plazo de la hipoteca

Alargar la hipoteca supone pagar una cuota menor, ya que el capital a devolver estará repartido en un número mayor de cuotas. Por otro lado, al hacer frente a la hipoteca durante 5 o 10 años más, también estamos pagando 5 o 10 años más de intereses. Alargar el plazo de la hipoteca supone realizar una novación hipotecaria, por lo que tendremos que tener en cuenta ciertos gastos:

·Posibles comisiones por novación.

·Notaría, gestoría, registro.

·Respecto a la tasación, no es obligatoria en caso de novación, pero algunos bancos la solicitan

Cuando solicitamos una hipoteca, es habitual que el banco nos ofrezca tipos de interés más atractivos contratando productos bancarios adicionales: planes de pensiones, seguros de vida, de hogar, etc. No obstante, esto no significa que los gastos de la hipoteca vayan a ser menores. De hecho, es posible que vincularnos con el banco más allá de la hipoteca no nos interese, o no nos salga rentable. Para saberlo, tendremos que hacer números y valorar si estamos interesados en contratar productos vinculados, haciendo una comparativa de qué nos conviene más.

Si estás vinculado con el banco a través de este tipo de productos, pero no te sale rentable, acudir a un banco que ofrezca hipotecas sin vinculaciones a diferenciales atractivos puede ser una buena opción. Subrogar la hipoteca y llevárnosla a otro banco suele tener unos costes asociados (entre ellos, una comisión por subrogación que puede alcanzar el 1% del capital pendiente); pero tras esta primera inversión veremos que nuestras cuotas mensuales se ven reducidas.

Solicitar una carencia en la hipoteca

Cuando hablamos de carencia en nuestra hipoteca, nos referimos a un periodo en el que pagamos una cuota mensual menor (únicamente intereses), o la posibilidad de aplazar el pago de las cuotas en su totalidad. Cuando retomemos las condiciones originales de la hipoteca, haremos frente a unas cuotas mensuales mayores, puesto que el capital pendiente de amortizar será más alto que si no hubiésemos solicitado la carencia.

Contratar una hipoteca que nos permita contar con esta opción si fuera necesario puede ayudarnos a hacer frente a periodos de dificultad económica, si bien es cierto que debemos contemplarla como último recurso. 



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