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Jan 8, 2019 Conseguir Hipoteca

Conoce la nueva Ley Hipotecaria que entrará en vigor en marzo

La nueva Ley Hipotecaria que hará pagar a la banca todos los gastos derivados de un crédito hipotecario, menos la tasación, y que rebaja a la mitad las comisiones de amortización por reembolso, podría entrar en vigor en marzo, una vez que sea aprobada definitivamente por el Pleno del Senado.

Entre sus puntos fuertes y destacados están:

· Gastos de la hipoteca. El banco pagará todo excepto la tasación, que correrá a cargo del cliente.

· Vinculación. El banco no te podrá obligar a contratar nada extra para darte la hipoteca. Sí se podrá reducir el diferencial a cambio de contratar productos, pero podrás hacerlo con la empresa que quieras siempre que tengan características similares al que ofrece el banco (por ejemplo: seguros de hogar y vida).

· Comisión por amortización anticipada. Para hipotecas variables será como máximo del 0,25% en los 3 primeros años y del 0,15% en los siguientes. A tipo fijo será como mucho del 2% durante los 10 primeros años y del 1,5% en el resto.

Pero, ojo, no es obligatoria, sólo opcional!! Lo ideal es buscar un banco que no te cobre por amortizar.

· Ejecución y embargo. Durante la primera mitad del préstamo podrás estar hasta 12 meses sin pagar la hipoteca antes de que el banco la ejecute y deber no más del 3% del capital que te prestaron. Durante la segunda mitad, podrás estar hasta 15 meses sin pagar, debiendo como máximo el 7% del capital.

· Antes de firmar la hipoteca. El banco deberá enseñarte el contrato 10 días antes para que lo analices exhaustivamente. El notario tendrá la obligación de asesorarte gratuitamente sobre cualquier aspecto y te pasará un cuestionario para comprobar que te has enterado de todo.

· Cambio de variable a fijo. Se quiere incentivar, por eso costará un 0,15% durante los 3 primeros años y luego será gratuito.

· Dación en pago. Se puede llegar a un acuerdo con el banco para hacerla, pero la banca no estará obligada por esta ley a hacerlo ni a incluirlo en el contrato de la hipoteca.

· Subrogación (cambio de banco) y novación (nuevo contrato con cambio de condiciones). Será gratuito para el cliente. Las entidades deberán compartir el pago de impuestos.

· Intereses de demora. Seguirán como hasta ahora: hasta 3 veces el precio oficial del dinero

· Cláusulas abusivas. Quedan prohibidas por Ley, como por ejemplo la cláusula suelo.

· Más estudios de solvencia. Los bancos deberán asegurarse mucho mejor de que devolverás el dinero de la hipoteca, por eso tendrá que consultar tus historial de deudas y pagos en la Central de Información de Riesgos del Banco de España. 

· Hipoteca verde. Las casas con mayor eficiencia energética tienen premio: su hipoteca no pagará el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Las hipotecas en 2019: más caras, pero con menos gastos en partidas adicionales

Los intereses de las hipotecas en 2019 se encarecerán

De promulgarse la nueva ley hipotecaria, los bancos tendrán que asumir la mayoría de los gastos de constitución de hipoteca y las comisiones para amortizar o subrogar la hipoteca serán más baratas.

De consumarse estos cambios, los bancos podrían encarecer las condiciones de sus productos hipotecarios para compensar los gastos que tendrán que asumir. Es probable que aumenten el tipo de interés en los próximos meses, así como un posible blindaje de comisiones como la de apertura, amortización anticipada, subrogación o compensaciones por riesgo de tipo de interés en los préstamos hipotecarios a tipo fijo y mixto.

Asimismo, el 2019 podría ser el año del retorno del euríbor a tasas positivas. El índice de referencia sigue en negativo, pero lleva nueve meses de subida y esta tendencia seguirá. Por lo tanto, aumentará el interés de los préstamos hipotecarios variables.

Menos gastos para la constitución de hipoteca y las comisiones

Desde el 10 de noviembre de 2018, el banco ya asume el pago del impuesto de actos jurídicos documentados gracias a un Real Decreto-Ley que obliga a las entidades a asumir dicho coste. Pero los restantes gastos de constitución de hipoteca continuaban sin estar reglados, dependían del banco. Finalmente, y tras la Comisión del Ministerio de Economía y Empresa del Congreso de los Diputados, la futura ley hipotecaria recogerá que todos los gastos hipotecarios, a excepción de la tasación de la casa, los asumirán los bancos.

Aun así, ya hay entidades que se han adelantado y han actualizado sus condiciones. Algunos bancos han decidido gestionar todos los gastos de constitución de hipoteca (Pibank o MyInvestor); otras entidades ya han subido el tipo de interés o blindar las comisiones.

Además, la futura ley recoge una rebaja de las comisiones de subrogación o novación en caso de pasar de hipoteca variable a fija, que será de hasta un 0,15% del préstamo pendiente en los tres primeros años y nada posteriormente. Esta medida tendrá carácter retroactivo.

Asimismo, una amortización –parcial o total- será más barata con una penalización de hasta el 0,25% en los tres primeros años o hasta el 0,15% en el primer lustro en las hipotecas variables. Actualmente son del 0,5% en los cinco primeros años y del 0,25% a partir del sexto. Esta rebaja se aplicará también a las de tipo fijo, cuya comisión será de hasta el 2% en los primeros 10 años y del 1,5% en adelante.

Mayor protección al cliente

Las hipotecas en 2019 se caracterizarán por una mayor protección al cliente ante prácticas abusivas.  Con lo que sabemos sobre la futura legislación, se regulará el vencimiento anticipado que únicamente se aplicará en caso de 12 cuotas impagadas en la primera mitad de la hipoteca y de 15 mensualidades en el segundo período. Además, se ampliará el plazo a 30 días para pagar nuestras cuotas pendientes.

También se prohibirá que los bancos apliquen un interés mínimo en sus préstamos hipotecarios. Asimismo, si tenemos una hipoteca multidivisa, el banco tendrá que informarnos si hay un aumento de la deuda y facilitarnos el cambio a euro cuando nos convenga.

Solicitar una hipoteca es un proceso que requiere tiempo; entregar completa y actualizada toda la documentación requerida es importante para agilizar los tiempos.

Desde Conseguir Hipoteca podemos ayudarte a conseguir tu hipoteca con las mejores condiciones, contacta con nosotros y consúltanos tu caso, estaremos encantados de poder ayudarte a conseguir tu hipoteca.



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